Gradbeno dovoljenje
Ali je vloga za izdajo gradbenega dovoljenja dostopna preko spleta?
DA, podrobnosti o vlogi najdete na spletnem naslovu e-uprave, od koder si jo lahko tudi natisnete.
Kaj je potrebno priložiti vlogi za izdajo gradbenega dovoljenja?
Skladno z 2. odstavkom 54. člena Zakona o graditvi objektov (Uradni list RS, št. 110/02 s spremembami in dopolnitvami) je potrebni zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja priložiti najmanj dva izvoda projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja in druge listine, če tako določa zakon.
Vloga je torej sestavljena iz dveh delov: prvi del pripravi projektant, drugega pa praviloma investitor. Te druge listine predstavljajo npr. služnostne pogodbe, soglasja sosedov, vodno dovoljenje, če bo objekt oskrbovan z vodo iz lastnega vodnega vira ipd. Investitor mora zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja priložiti tudi dokazilo o pravici graditi, če ta pravica še ni vpisana v zemljiško knjigo. V kolikor je vpis že izveden, lastništva ni potrebno dokazovati, če je seveda investitor tudi lastnik zemljišča. V 54. členu ZGO-1 je podrobneje navedeno, katere so te »druge listine, če tako določa zakon«.
V kolikšnem roku mora upravni organ dati zahtevo za dopolnitev vloge?
Če je vloga za pridobitev gradbenega dovoljenja nepopolna ali nerazumljiva, mora upravni organ v skladu s 67. členom Zakona o splošnem upravnem postopku /ZUP-UPB2/ (Ur.l. RS, št. 24/2006) v roku petih delovnih dni zahtevati, da se pomanjkljivosti odpravijo.
Ali je možno rok za dopolnitev vloge tudi podaljšati?
DA, 3. Odstavek 99. člena Zakona o splošnem upravnem postopku /ZUP-UPB2/ (Ur.l. RS, št. 24/2006) določa, da se rok, ki ga je določila uradna oseba, ki vodi postopek, in s predpisi določen rok, ki ga je mogoče podaljšati, lahko podaljšata na prošnjo, ki jo vloži prizadeta oseba pred iztekom roka, če so podani opravičeni razlogi za podaljšanje.
V kolikšnem roku po dopolnitvi mora upravni organ izdati gradbeno dovoljenje?
V 1. odstavku 222. člena Zakona o splošnem upravnem postopku /ZUP-UPB2/ (Ur.l. RS, št. 24/2006) je navedeno naslednje: »Kadar se začne postopek na zahtevo stranke oziroma po uradni dolžnosti, če je to v interesu stranke, pa pred odločitvijo ni potreben poseben ugotovitveni postopek, mora pristojni organ izdati odločbo in jo vročiti stranki čimprej, najpozneje pa v enem mesecu od dneva, ko je prejel popolno vlogo za začetek postopka, oziroma od dneva, ko je bil začet postopek po uradni dolžnosti. V drugih primerih, ko se začne postopek na zahtevo stranke oziroma po uradni dolžnosti, če je to v interesu stranke, mora pristojni organ izdati odločbo in jo vročiti stranki najpozneje v dveh mesecih.« V 2. odstavku istega člena pa piše naslednje: »Vlogo, ki je nepopolna in jo po pozivu dopolni, začne teči rok iz prejšnjega odstavka od dne, ko je organ prejel dopolnitev vloge.« Po vložitvi popolne vloge je torej rok za izdajo odločbe - gradbenega dovoljenja 30 dni (t. i. skrajšani ugotovitveni postopek) oz. 60 dni (t. i. posebni ugotovitveni postopek). V primeru izdaje gradbenega dovoljenja je največkrat potreben posebni ugotovitveni postopek.
V katerih primerih gre za skrajšani oz. posebni ugotovitveni postopek?
V skladu s 60. členom ZGO-1 se na območjih, ki se urejajo z državnim prostorskim načrtom ali občinskim podrobnim prostorskim načrtom, gradbena dovoljenja izdajajo v skrajšanem ugotovitvenem postopku, razen če poseben zakon za določeno vrsto objekta na določeni lokaciji izrecno ne določa drugače. Na drugih območjih, se gradbena dovoljenja izdajajo v posebnem ugotovitvenem postopku. Najpogosteje gre torej za posebni ugotovitveni postopek.
V skladu z 61. členom ZGO-1 pa obstajajo še druge možnosti skrajšanega ugotovitvenega postopka za gradnjo manj zahtevnega objekta, ki je predviden na območju, ki se ureja z občinskim prostorskim načrtom, če so izpolnjeni nekateri pogoji. Ti so: da je predmet gradbenega dovoljenja stanovanjska stavba, ki ima pritličje in največ tri nadstropja z mansardo, da območje za določitev strank ne sega preko meje parcel, na katerih je predvidena nameravana gradnja in da iz prikaza komunalnih priključkov in dostopa v projektu za pridobitev gradbenega dovoljenja izhaja, da ti priključki nepotekajo po sosednjih zemljiščih.
Ali je res, da nadomestna gradnja več ne obstaja?
NE, novela ZGO-1B sicer ukinja pojem nadomestna gradnja, vendar pa se šteje, da: »…pojem nadomestna gradnja pomeni odstranitev obstoječega objekta in gradnjo novega objek¬ta…«. Bistveno pri vsebinskem razumevanju pojma nadomestna gradnja je, kaj določa prostorski akt. Če so na nekem območju dopustne nadomestne gradnje in novogradnje ter veljajo za obe vrsti gradenj enaki pogoji, potem vsebinske razlike dejansko ni. Torej je z vidika upravnega postopka pojem »nadomestna gra¬dnja« v takem primeru enak pojmu »odstranitev ob¬stoječega objekta in gradnja novega objekta«. Zakon pa postaja strožji v primeru, kadar je v prostorskem aktu navedeno, da se na določenem zemljišču lahko izvaja samo nado¬mestna gradnja in ne tudi novogra¬dnja. V takih primerih se lahko sicer obstoječi objekt odstrani, vendar se v primeru gradnje novega objekta lahko ta zgradi le na mestu poprej odstranjenega objekta, po velikosti in namembnosti pa mora biti enak odstranjenemu objektu.
Ali je v primeru nadomestne gradnje oz. odstranitve objekta in gradnje novega objekta potrebno pred začetkom gradnje odstraniti obstoječ objekt?
Če prostorski akt dopušča samo nadomestno gradnjo, tj. gradnjo istovrstnega objekta na mestu poprej odstranjenega objekta, potem je seveda potrebno prvotni objekt najprej odstraniti. V kolikor pa gre za odstranitev obstoječega objekta in gradnjo novega objekta, pa to pomeni, da je obstoječi objekt potrebno odstraniti pred začetkom uporabe objekta, ki se nadomešča.
Kdaj je potrebno na občini oddati vlogo za odmero komunalnega prispevka?
Vlogo za odmero komunalnega prispevka lahko investitor odda že pred vložitvijo zahtevka za izdajo gradbenega dovoljenja. Lahko pa sam tega ne stori in v skladu s 7. odstavkom 54. člena ZGO-1 v vlogi za izdajo gradbenega dovoljenja navede, da naj ta zahtevek v njegovem imenu vloži upravni organ za gradbene zadeve.
Kaj je osnova za odmero komunalnega prispevka?
Skladno s prvim odstavkom 5. člena Pravilnika o merilih za odmero komunalnega prispevka (Uradni list RS, št. 95/07) so merila, ki se navedejo tudi v programu opremljanja, naslednja:
– površina stavbnega zemljišča,
– neto tlorisna površina objekta,
– opremljenost stavbnega zemljišča s komunalno opremo,
– namembnost objekta in
– izboljšanje opremljenosti stavbnega zemljišča s komunalno opremo.
Kako se obračuna komunalni prispevek v primeru nadomestne gradnje?
V primeru nadomestne gradnje (tj. v primeru nadomestne gradnje in primeru odstranitve obstoječega objekta in gradnje novega objekta) se komunalni prispevek obračuna tako, da se izračuna višina komunalnega prispevka po spremembi neto tlorisne površine oz. namembnosti objekta in višina komunalnega prispevka pred spremembo neto tlorisne površine oz. namembnosti objekta. Več o tem glej odgovor MOP-a v zvezi z obračunom KP v primeru nadomestne gradnje.
Ali se lahko gradbeno dovoljenje glasi na moža in ženo, če je lastnik
zemljišča le mož, brez da bi bilo potrebno sklepati kakšne pogodbe?
NE, gradbeno dovoljenje se lahko tudi na ženo glasi le, če pridobi lastninsko ali kakšno drugo stvarno oziroma obligacijsko pravico (npr. stavbno pravico). V vsakem primeru je potrebna sklenitev ustrezne pogodbe.
Kdo vse so stranke v postopku izdaje gradbenega dovoljenja?
Stranka v postopku je vedno investitor, poleg njega pa so stranke v postopku tudi vsi lastniki tistih sosednjih zemljišč, preko katerih bodo potekali priključki na gospodarsko javno infrastrukturo (cesto, vodovodno omrežje, električno omrežje itd.). Pridobljene služnostne pravice pomenijo, da je investitor pridobil soglasje za poseganje na tuje zemljišče.
Stranke v postopku so tudi sosednje, če pri gradnji objekta niso upoštevani minimalni odmiki od parcelnih meja, ki jih določa prostorski akt. Velika večina občin je v svojih odlokih kot minimalni odmik najbolj izpostavljenega dela objekta od parcelne meje določila 4 m. Če je ta odmik manjši, morajo sosednje dati soglasje h gradnji, ki ga lahko overijo tudi na upravni enoti.
Poleg tega pa so stranke v postopku tudi lastniki tistih zemljišč, na katera sega območje za določitev strank v postopku, ki ga je potrebno prikazati v projektni dokumentaciji. Aprila 2008 je bila sprejeta Uredba o območju za določitev strank v postopku izdaje gradbenega dovoljenja (Uradni list RS, št. 37/08), ki natančno določa način izračuna tega območja za določitev strank. Prikaže se tako, da se na geodetskem načrtu ali na katastrskem prikazu vriše zaključen poligon, ki nastane s tlorisno projekcijo najbolj izpostavljenih nadzemnih in podzemnih delov objekta na zemljišče, vključujoč napušče, nadstreške, balkone in podobne gradbene elemente, in okrog njega vriše pas za določitev strank. Širina tega pasu znaša za stavbe eno polovico tretjega korena bruto prostornine stavbe.
Več o tem si preberite v rubriki Gradbeno dovoljenje/soglasje strank v postopku.
V katerih primerih je potrebno pridobiti služnostno pravico?
Služnostno pravico je potrebno pridobiti, v kolikor bo izvedba priključkov na gospodarsko javno infrastrukturo (na vodovodno in kanalizacijsko omrežje, elektroenergetsko omrežje, cesto ipd.) potekala preko zemljišč, ki niso v lasti investitorja. To pravico je potrebno pridobiti, če bo investitor npr. polagal vodovodne cevi ali telefonske kable preko sosednjega zemljišča, uporabljal dovozno pot, ki poteka preko tujega zemljišča itd. Pogodbe o ustanovitvi služnosti morajo biti notarsko overjene, služnost pa se vpiše tudi v Zemljiško knjigo.
V katerih primerih je potrebno h gradnji pridobiti soglasje od soseda?
Soglasje h gradnji je od sosedov (lastnikov sosednjih nepremičnin) potrebno pridobiti, če pri gradnji objekta niso upoštevani minimalni odmiki od parcelnih meja, ki jih določa prostorski akt. Velika večina občin je v svojih odlokih kot minimalni odmik najbolj izpostavljenega dela objekta od parcelne meje določila 4 m. Če je ta odmik manjši, morajo sosednje h gradnji dati soglasje, ki ga lahko overijo tudi na upravni enoti.
Več o tem si preberite v rubriki Gradbeno dovoljenje/soglasje strank v postopku.
Kaj se zgodi, če se sosed, ki je stranka v postopku izdaje gradbenega dovoljenja, ne strinja z nameravano gradnjo?
Soglasje soseda kot stranke v postopku je obvezno, če bo investitorjev objekt od parcelne meje oddaljen manj, kot pa določa prostorski akt. Če v takem primeru sosed soglasja h gradnji ne da, investitor ne bo dobil gradbenega dovoljenja. V kolikor je torej v prostorskem aktu navedeno, da mora biti najbolj izpostavljen del objekta od parcelne meje oddaljen najmanj 4 m, sicer je potrebno h gradnji pridobiti soglasje mejaša, potem mora tak odmik znašati najmanj 4 m. Če znaša le 3 m in sosed ne da soglasja, gradbeno dovoljenje ob tem odmiku ne bo izdano.
Soglasje soseda kot stranke v postopku ni obvezno, če bo investitorjev objekt od parcelne meje oddaljen najmanj toliko, kot določa prostorski akt oz. drugi (npr. požarno-varstveni) predpisi. Projektant mora v skladu s prej omenjeno uredbo v projektni dokumentaciji prikazati območje za določitev strank v postopku izdaje gradbenega dovoljenja, ki se izračunava po posebnih matematičnih formulah. Namen te uredbe je v tem, da so v strnjenem naselju vsaj najbližji sosedje seznanjeni z nameravano gradnjo. Obstaja kar nekaj prostorskih aktov, ki dopuščajo gradnjo tudi v oddaljenosti le 1 m ali 2 m od parcelne meje in to brez soglasja soseda. V preteklosti se je tako pogosto dogajalo, da je investitor pričel z gradnjo objekta le 2 m od parcelne meje, sosed, ki je že npr. imel zgrajen objekt tik o meji, pa o tem sploh ni bil obveščen, čeprav je bilo jasno, da njegovi dnevni prostori v starem objektu po izvedeni novogradnji ne bodo dovolj osvetljeni. Takih nepravilnosti bi naj bilo v prihodnje manj, saj bodo sosedje že v postopku izdaje gradbenega dovoljenja imeli možnost podati svoje pripombe. Vsekakor je po novem strank v postopku izdaje gradbenega dovoljenja v strnjenem naselju (nekajkrat) več. Če bodo želele dokazati, da bo nameravan poseg v prostor bistveno poslabšal njihovo kvaliteto bivanja, pa bodo za to morale predložiti dokaze.
Ali je res, da je tudi občina stranka v postopku izdaje gradbenega dovoljenja?
DA, v skladu s 5. odstavkom 54. člena ZGO-1 mora po prejemu vloge za izdajo gradbenega dovoljenja pristojni upravni organ za gradbene zadeve o tem nemudoma obvestiti občino, na območju katere je nameravana gradnja in jo pozvati, da v osmih dneh prijavi svojo udeležbo v postopku. Obvestilu pristojni upravni organ za gradbene zadeve priloži povzetek podatkov o nameravani gradnji iz projekta za izdajo, tj. dodaten izvod vodilne mape.
|
