V našem podjetju se z izvajanjem gradenj ne ukvarjamo in jo torej ne glede na vrsto gradnje (ytong zidak, opečni zidak, skelet itd.) organizirajo investitorji sami. Gradnjo stanovanjskega objekta lahko prepustimo izvajalcu, lahko pa se še vedno izvaja v lastni režiji. Nov Gradbeni zakon samogradnje namreč ne prepoveduje, vendar pa se mora investitor zavedati, da pri izvajanju gradnje v lastni režiji prevzema tudi vse obveznosti izvajalca.

Računajte pa, da stane kvadratni meter dvo- ali trietažne hiše na ključ ca. 1.100 evrov, v primeru enoetažne hiše pa ca. 1.400 €. To velja, v kolikor vsa dela izvajajo mojstri. Če pa dela izvajajo investitorji sami, tj. v lastni režiji, lahko računajo na do ca. 30 % prihranek.

Montažna gradnja je v primerjavi s klasično gradnjo ca. 30 – 40 % dražja.

Investitorjem lahko natančen projektantski predračun s popisi del in izvlečkom potrebnega materiala za izbrano hišo pošljemo tudi vnaprej, vendar šele, ko se odločijo za izdelavo projekta v našem podjetju. Tako lahko sami takoj vidijo, kaj se splača delati v lastni režiji in česa ne.

V vsakem primeru pa je bistveno, da je projektna dokumentacija, predvsem PZI, tako pripravljena, da so načrti razumljivi, vključeni vsi popisi, rešeni detajli toplotnih mostov itd., da je zapletov pri gradnji kar čim manj. Kakovostna dokumentacija je osnova kakovostne gradnje.

Naloga investitorja pa je v vsakem primeru ta, da pri gradnji, za katero je predpisano gradbeno dovoljenje (razen pri spremembi namembnosti in nezahtevnih objektih), najpozneje do začetka gradnje poskrbi za ograditev in označitev gradbišča z gradbiščno tablo. Ta mora biti v času od začetka gradnje do pridobitve uporabnega dovoljenja na vidnem mestu nameščena na gradbišču.

Izvajanje gradnje z izvajalcem

Izvajalec je pravna ali fizična oseba, ki izvaja gradnjo. Gradbeni zakon določa, da mora imeti izvajalec zavarovano odgovornost za škodo in sklenjeno pogodbo o zaposlitvi z najmanj enim delavcem, ki izpolnjuje pogoje vodje del.

Izvajalec ima številne pomembne naloge, med drugim (petnajsti odstavek 14. člena Gradbenega zakona):

• v skladu s tem zakonom in pravili stroke zagotavlja kakovost izvedbe najmanj take ravni, kot je predpisana s tem zakonom,
• izvaja gradnjo na podlagi pravnomočnega gradbenega dovoljenja in skladno z njim, v skladu z dokumentacijo za izvedbo gradnje, pogodbo, predpisi ter pravili stroke,
• vodi gradbeni dnevnik,
• prevzame zakoličbo na terenu,
• pravočasno obvešča nadzornika pred vsako pomembno fazo izvajanja gradnje,
• zagotavlja varnost in zdravje delavcev, varnost ljudi in predmetov pri izvajanju gradnje ter preprečuje čezmerne obremenitve okolja,
• izbira tehnološke in delovne procese, ki povzročajo najmanjše možno tveganje za nastanek nezgod pri delu, poklicnih bolezni ali bolezni v zvezi z delom ter najmanjše negativne vplive na okolje in objekte,
• po končani gradnji odstrani gradbene ovire in omejitve dostopa, na območju gradnje odstrani in očisti odpadke ter gradbišče ustrezno uredi,
• podpiše izjave o dokončanju gradnje in dokazilo o zanesljivosti.

Skladno z 65. členom Gradbenega zakona pa mora pri izvajanju gradnje skrbeti tudi za to, da je zagotovljena varnost objekta, življenje in zdravje ljudi, mimoidočih, prometa, sosednjih objektov in okolice. Na gradbišču vodi tudi gradbeni dnevnik, v katerega vnaša pomembne podatke o izvajanju gradnje.

Izvajalec iz prvega odstavka tega člena mora za vodenje gradnje določiti vodjo del, ki glede na vrsto del prevladuje in ki je zaposlen pri njem. Vodja del (gradnje) vodilnemu izvajalcu pri gradnji odgovarja za uskladitev del na gradbišču, za skladnost izvajanja del s projektno dokumentacijo, za varnost in zdravje pri delu na gradbišču in vodi gradbišče.

Izvajanje gradnje v lastni režiji

V Sloveniji je še vedno pogosta t. i. gradnja v lastni režiji, poznana tudi pod pojmom samogradnja oz. samograditeljstvo. Nanaša se torej le na gradnjo za lastne potrebe in ne za trg. Nov gradbeni zakon tovrstne gradnje torej ne prepoveduje, vendar so v takem primeru vse obveznosti izvajalca prenesene na investitorja. To v praksi pomeni, da investitor prevzema vso odgovornost za (pogostejše) napake in ga nepoznavanje zakonodaje vseh teh obveznosti ne odvezuje. Pri gradnji mora zagotoviti vse, kar bi sicer zagotovil izvajalec, in med drugim na koncu gradnje podati tudi izjavo o tem, da stanovanjski objekt izpolnjuje bistvene in druge zahteve.

Med investitorji vlada glede dopustnosti tovrstne gradnje precejšnja zmeda. Ker gradbena zakonodaja tega pojma več ne definira, prejemajo investitorji različne informacije od inšpekcije in upravnih enot, da različnih zapisov na spletu in spletnih forumih, skupinah na družabnih omrežjih itd. sploh ne omenjamo. V nadaljevanju zato pojasnjujemo nekaj osnovnih dilem glede gradnje v lastni režiji.

Vse predhodne faze ostajajo enake (pridobitev gradbenega dovoljenja, projekta PZI, prijava začetka gradnje, imenovanje nadzornika) in tudi po končani gradnji je potrebno pridobiti uporabno dovoljenje ter evidentirati objekt v kataster stavb.

Investitor, ki hkrati opravlja tudi naloge izvajalca, se mora zavedati, da ima v procesu izvajanja gradnje v tem primeru dvojno vlogo. To pomeni, da so v primeru kršitve predpisanih pravil ali opustitve obveznosti zagrožene tudi globe, za katere pri gradnji v lastni režiji investitor odgovarja tudi kot izvajalec.

Vseeno pa veljajo za takega investitorja bistvene olajšave. Za razliko od izvajalca, ki dela za trg, investitorju pri gradnji v lastni režiji ni potrebno imenovati vodje del, vendar pa mora sam izpolniti vse tiste naloge, ki bi jih sicer moral vodja del. To pa pomeni, da pri gradnji za skladnost izvedenih del s projektno dokumentacijo s predpisi, s katerimi se podrobneje določijo bistvene in druge zahteve, in predpisi s področja zagotavljanja varnosti in zdravja pri delu na gradbiščih, odgovarja investitor.

Prav tako mora investitor imenovati nadzornika in zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja poleg projekta izvedenih del (PID), v katerem so označena odstopanja od dokumentacije DGD,  priložiti še Dokazilo o zanesljivosti objekta.  Slednjega pripravi le za tista dela, ki jih je izvedel sam. Zunanji izvajalci pripravijo ločena dokazila o zanesljivosti objekta, in sicer vsak izmed njih za tisto delo, ki ga je opravil.

Skladno s Pravilnikom o gradbiščih (Uradni list RS, št. 55/08, 54/09 – popr. in 61/17 – GZ) pri gradnji v lastni režiji ni treba izdelati načrta organizacije gradbišča, prav tako pa ni potrebno voditi gradbenega dnevnika. Vseeno pa investitorjem v izogib številnim naknadnim zapletom priporočamo, da v gradbeni dnevnik vpisujejo vse pomembne podatke o gradnji oziroma izvajanju del.

Poenostavljena je tudi gradbiščna tabla. Zadošča že list formata A4, na katerem so podatki o vrsti objekta glede na namen in o vrsti gradnje, kot je navedeno v gradbenem dovoljenju, številka gradbenega dovoljenja ter datum izdaje gradbenega dovoljenja in naziv organa, ki ga je izdal ter podatki o investitorju.

Prav tako investitorju, ki gradi v lastni režiji ni treba imeti zavarovane odgovornosti za škodo, je pa priporočljiva.

Če se investitor odloči za gradnjo v lastni režiji, to ne pomeni, da mora vsa potrebna dela opraviti sam. Za posamezna dela lahko še vedno najame zunanjega izvajalca. Vendar pa mora izvajalec izpolnjevati zakonske pogoje in torej vedno imenovati tudi vodjo del, a le za tista dela, ki jih bo konkretni izvajalec izvajal.

Samograditelji pa ne smejo pozabiti na to, da je potrebno poleg gradbene upoštevati tudi delovno-pravno zakonodajo in Zakon o preprečevanju dela in zaposlovanja na črno (ZPDZC-1). Slednji v 10. členu določa, da se za delo na črno ne šteje sosedska pomoč, sorodstvena pomoč, nujno delo, humanitarno delo, karitativno delo, delo za invalidske organizacije in prostovoljsko ter dobrodelno delo in osebno dopolnilno delo.